Le bornage est-il utile ou obligatoire ?
En tant qu’acheteur, vendeur ou acquéreur, vous devez savoir qu’une propriété peut ne pas être garantie dans sa consistance, ses limites, sa superficie. Aussi, il faut être conscient que malgré ses apparences, un terrain peut être parfaitement impropre à la destination qu’on veut lui donner ou qu’il peut être source de difficultés majeures avec les voisins, tout simplement parce que ses limites n’auront pas été préalablement définies par une procédure de bornage.
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Commençons par une définition de cette mission foncière …
Le bornage est l’opération ayant pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents (article 646 du Code civil).
La fixation de la limite de propriété peut résulter soit d’un accord entre propriétaires, soit d’une décision de justice. La procédure de bornage est à différencier des procédures de délimitation qui consistent à définir et/ou à matérialiser une ligne séparant deux espaces contigus soumis à des régimes distincts (délimitation de la propriété publique/propriété privée, délimitation de servitudes).
Quelle est la valeur du cadastre ?
Contrairement à ce que l’on entend souvent, le plan cadastral ne garantit pas juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie. Il n’a qu’un objectif purement fiscal et sert de base au calcul de l’impôt foncier.
Le bornage est-il obligatoire ?
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 (JO du 14/12/00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. À défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut engager une action pour obtenir sa nullité dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.
De plus, conformément à la loi, un bornage doit obligatoirement être effectué lorsque le terrain est issu de la procédure de lotissement, d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.
Conformément aux règles de l’art définies dans le cadre de sa mission de service public, l’Ordre des géomètres-experts impose le bornage de toute nouvelle limite créée dans le cadre des divisions de propriété, y compris en ses extrémités sur les propriétés riveraines. Cette disposition est applicable tant pour les propriétés bâties que non bâties.
Qui peut demander le bornage ?
Selon l’article 646 du Code civil, l’initiative de demande appartient au propriétaire. Cependant, cette notion de propriétaire a été étendue par la jurisprudence (usufruitier, nu propriétaire, titulaire d’un bail à construction, acquéreur titulaire d’un compromis…).
Faut-il répondre à une convocation de bornage ?
En tant que propriétaire riverain, il est indispensable de participer à l’opération de bornage pour être entendu, transmettre des informations ou documents, faire valoir vos droits. Il vous sera demandé de communiquer votre titre de propriété ainsi que tout élément pouvant donner des informations sur les limites (plans anciens, procès-verbaux de bornage antérieur, photographies, conventions…) et permettant au Géomètre-Expert de proposer la définition de la limite.
Tout comme les participants à la réunion contradictoire de bornage, vous serez sollicité pour signer le procès-verbal de bornage afin d’entériner votre accord. L’ensemble des signatures apposées sur le procès-verbal de bornage vous garantira la pérennité de la limite de propriété ainsi définie. À l’issue de l’opération de bornage, une copie certifiée conforme vous sera adressée par notre cabinet.
Quelle est la procédure d’un bornage ?
Le Cabinet Géométrise, Géomètre-Expert établit un devis détaillé de la mission et vous conseille sur la procédure de bornage ;
Après acceptation du devis, notre cabinet lance la procédure de bornage et intervient en toute indépendance quel que soit le donneur d’ordre ;
Les propriétaires concernés ou leurs représentants (pouvoir de représentation) sont convoqués sur place à une réunion contradictoire et invités à communiquer tous les documents qui sont en leur possession et pouvant apporter des précisions sur les limites ;
Un Géomètre-Expert de notre cabinet analyse tous les éléments permettant de définir les limites réelles tels que les titres de propriété, les plans fonciers, tous documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, la nature des lieux et les marques de la possession, les déclarations de témoins, les coutumes locales, … Le Géomètre-Expert établit une hiérarchie de l’ensemble des éléments et propose les limites séparatives qui deviennent définitives après accord des parties.
Les limites sont ensuite matérialisées au moyen de bornes ou de tout autre repère (clou d’arpentage, repère gravé, marque de peinture, piquet de clôture, angle de mur…).
Le Géomètre-Expert doit dresser un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites. C’est un document qui décrit l’identification des parties et des parcelles, l’origine des propriétés, le déroulement des opérations, la définition des limites, les repères qui les matérialisent et les mesures permettant leur rétablissement. Ce procès-verbal est daté et constate l’accord formel des signataires. Un plan est joint au procès-verbal. Ce plan est indispensable pour retrouver ou rétablir les limites du terrain si les bornes ou repères venaient à disparaître ou à être déplacés par la suite.
Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers…). Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires.
En cas de défaillance, absence ou opposition d’une des parties, le Géomètre-Expert a l’obligation de dresser un procès-verbal de carence dont une copie est adressée à chacune des parties et de supprimer tout élément sur le terrain qui pourrait être équivoque en laissant supposer que la limite résulte d’une définition contradictoire. Le procès-verbal de carence ne concerne que les limites qui n’ont pu être bornées à l’amiable et indique clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée ne peut être mené à son terme. Il en est ainsi, par exemple, lorsqu’il est impossible de déterminer l’identité du véritable propriétaire voisin, ou lorsqu’il est absent et non représenté à la réunion de bornage, ou s’il refuse de participer, ou encore, tout simplement, lorsqu’il est impossible de recueillir l’accord des parties sur un projet commun. Ce document pourra être utilisé dans le cadre d’une action en bornage judiciaire. Dans ce cas, seul le bornage judiciaire demandé par la partie la plus diligente permettra de fixer la ou les limites concernées.
Que signifie le bornage judiciaire ?
Il est effectué à la demande de l’un ou de plusieurs propriétaires auprès du tribunal d’instance qui nommera, le cas échéant, un expert judiciaire géomètre-expert. La limite sera fixée par le juge au vu du rapport de l’expert. Comme en bornage amiable, le géomètre-expert respecte le principe du contradictoire et accomplit sa mission en toute indépendance, avec objectivité et impartialité.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question.