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Mise en copropriété, un savoir-faire !

Vous pouvez compter sur les conseils et le savoir-faire du Cabinet Géométrise pour réaliser la mise en copropriété de votre immeuble, groupe d’immeubles ou projet de construction.

Nous sommes qualifiés et expérimentés pour élaborer l’Etat Descriptif de Division et les plans de copropriété. Aussi, en concertation avec votre Notaire, nous pouvons rédiger la partie réglementaire en complément du document technique afin de façonner le Règlement de copropriété.


Quelques définitions ...


Etat Descriptif de Division


L’Etat Descriptif de Division a pour objet d’identifier l’immeuble ou groupe d’immeubles, de le diviser en lots auxquels sont attribués des numéros et de définir la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales. C’est un document technique qui est établi pour les besoins de la publicité foncière (anciennement Conservation des Hypothèques).


Règlement de copropriété


Le règlement de copropriété est un document impératif qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires, et s’impose aux copropriétaires successifs comme à leurs locataires. Il est en principe de nature conventionnelle, même si l’article 3 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il peut également résulter d’un acte judiciaire.

Le règlement est généralement établi dès l’origine, au moment de la mise en copropriété, à l'initiative d'un promoteur ou d'un propriétaire qui entend procéder à la cession en plusieurs lots d’un immeuble/groupes d’immeubles à construire ou déjà construit. L’acte doit être conforme à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967. Chaque acquéreur de lot souscrira au règlement lors de la signature de l’acte de vente. Une copie du règlement de copropriété est ensuite remise à chaque nouveau copropriétaire. Le copropriétaire qui décide de louer son appartement doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.

Aussi, la jurisprudence constante attribue au règlement de copropriété une valeur supérieure à l’état descriptif de division. Il est toutefois possible que l’état descriptif de division soit contractualisé par le règlement de copropriété.


Notre accompagnement


Dès lors que vous nous confiez une opération, nous organisons une réunion préparatoire avec votre notaire et vous-même dans l’objectif de présenter l’opération, connaître vos besoins, évoquer les particularités foncières (bornage, reconnaissance de limites, divisions, servitudes, etc.), exposer les différentes étapes à réaliser et établir le calendrier de restitution des prestations.

Notre devoir de conseil est essentiel pour permettre la meilleure gestion future de l’immeuble. Nous poserons alors différentes questions lors de cette réunion afin d’anticiper les besoins futurs de la copropriété tels que les dimensions des locaux poubelles pour le tri sélectif, locaux pour vélos, emplacements motos, stationnements pour personnes à mobilité réduite (PMR), emplacements pour véhicules électriques, etc.

Suite à cette réunion, nous collectons l’ensemble des éléments nécessaires à la mise en copropriété de l’immeuble ou ensemble d’immeubles dont les pièces juridiques telles que le titre de propriété, les documents établissant des servitudes, les documents d’urbanisme, les différents diagnostics, le descriptif technique, les baux, etc.

Que ce soit une construction existante ou à construire, il est nécessaire de définir clairement l’assiette foncière et analyser les servitudes (existantes et éventuellement à constituer). La définition de l’assiette foncière s’établit à partir de l’étude du titre de propriété, d’une recherche cadastrale et d’une demande de fiche d’immeuble hypothécaire. Notre Cabinet de Géomètre-Expert contrôle l’assiette de la future copropriété et vous conseillera si des travaux fonciers sont nécessaires (bornage/reconnaissance de limites, plan de servitudes, …).


Immeuble (s) existant(s) ou projet de construction


Les pièces à étudier et les étapes menant à la mise en copropriété de l’immeuble à bâtir divergent de celle de l’immeuble déjà bâti.


Immeubles ou groupe d'immeubles à construire, en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)


Suite à la réunion préparatoire et une définition de l’assiette foncière et des servitudes, nous réalisons les étapes menant à la mise en copropriété de votre opération.

Dans un premier temps, nous étudions l’ensemble des documents du dossier de demande de permis de construire, l’arrêté et ses pièces annexes, la notice descriptive, les plans des niveaux ainsi que les derniers plans de vente de l’architecte.

Nous procédons au traitement des plans projets de l’architecte qui serviront de base aux plans de copropriété et mettant en évidence la numérotation des lots et la délimitation des parties communes ou privatives par des aplats en couleur.


Immeubles ou groupe d'immeubles existant(s)


Suite à la réunion préparatoire, de la définition de l’assiette foncière et des servitudes, nous analysons différentes pièces juridiques et techniques tels que les baux (étude des conditions d’occupation des parties privatives et communes), le descriptif technique, les différents diagnostics, etc. Puis, nous lançons la campagne de mesurages de l’immeuble ou groupe d’immeubles en contactant un agent local ou gardien, ainsi que l’ensemble des occupants.

Aussi, nous réalisons un plan topographique de l’assiette de la copropriété sur lequel nous repérons l’ensemble des réseaux et des équipements collectifs existants afin d’étudier leur fonctionnement et leur mode de comptage. Nous établissons également les plans réguliers de l’immeuble ou groupe d’immeuble par niveaux suite à nos mesurages. L’ensemble des plans serviront de base aux plans de copropriété sur lesquels figurent la situation, l’orientation, la consistance et l’affectation de chaque lot dont l’identification sera mise en évidence par un numéro et une teinte. Les parties communes sont teintées en jaune et les éventuelles parties communes spéciales par un hachurage particulier.

L’examen des accès et la visite des différents locaux permettent d’avoir une approche relativement précise de la différenciation entre les parties communes et les parties privatives.

Ces plans serviront également au calcul des superficies privatives (définies par la loi « Carrez ») et toutes autres superficies nécessaires aux calculs des quotes-parts de parties communes et des tantièmes de charges.


L'élaboration d'un Etat Descriptif de Division


Toutes ces étapes préalables permettent d’élaborer le projet de l’état descriptif de division. Pour rappel, l’objet de l’état descriptif de division est d’identifier et décrire l’immeuble ou groupe d’immeubles, de le diviser en lots ainsi que de définir une numération, une désignation et une quote-part attachée à chaque lot.

Notre Cabinet rédigera la désignation de l’immeuble de manière la plus complète possible en comportant les références cadastrales du terrain d’assiette, les numéros de voirie, sans oublier les servitudes ou charges qui pourraient grever ou bénéficier à l’immeuble ou groupes d’immeubles, ainsi que les mitoyennetés telles que relevées dans l’analyse juridique et foncière de l’immeuble ou telles que résultant des origines de propriété.

La description de l’immeuble sera également aboutie en détaillant le nombre de bâtiments et leur situation les uns par rapport aux autres, le nombre d’étages, les cages d’escaliers et d’ascenseurs les desservant, la décomposition des niveaux avec l’affectation des locaux et une description des espaces extérieurs.

La désignation des lots comportera pour chaque lot, un numéro, sa situation (bâtiment, escalier, niveau), la dénomination, la localisation par rapport aux accès, l’indication des parties privatives et la quote-part de parties communes. Les plans de copropriété qui accompagnent cette rédaction complètent cette description en apportant une identification graphique.

Nous calculerons bien entendu les quotes-parts de copropriété. Pour cela, il convient de tenir compte de la superficie, de la consistance et de la situation de la partie privative du lot, et non du critère d’utilisation. L’appréciation des valeurs relatives doit impérativement être effectuée au moment de la mise en copropriété, à l’exclusion de toute considération d’aménagement ou d’embellissement futur. Les quotes-parts doivent être exprimées en nombres entiers.

Notre rédaction comprendra ensuite la distinction entre les parties communes générales, spéciales et les parties privatives.

  • Les parties communes générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires,

  • Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires,

  • Les parties privatives correspondent à la propriété exclusive et particulière que chaque copropriétaire dispose sur le lot lui revenant.

Nous complétons notre Etat Descriptif de Division avec une partie liée aux répartitions de charges de l’immeuble ou groupe d’immeubles en décrivant les charges communes générales, spéciales, privatives et celles relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun. Notre rédaction comprend le mode de répartitions des dépenses en fonctions des différentes catégories de charges.


Cette partie se trouve généralement dans une partie du Règlement de copropriété. Toutefois, afin de faciliter l arédaction du Règlement de copropriété et ainsi optimiser les délais, elle est incluse dans la rédaction de nos Etats Descriptif de Division.

Ce document technique détaillé et complet est très apprécié des Notaires.


La rédaction du Règlement de Copropriété


Le règlement de copropriété doit déterminer la destination de l’immeuble, les droits et obligations des copropriétaires et leurs locataires (usage des parties communes et privatives) et définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble ou groupe d’immeubles.

En concertation avec votre Notaire et selon l’étendue de notre mission, nous pouvons rédiger cette partie règlementaire.


Vous connaissez notre manière de fonctionner, n’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou toute opération de mise en copropriété.


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