Qu'est-ce que la surélévation ?
La surélévation, consistant à ajouter des étages supplémentaires à un bâtiment existant, offre une solution ingénieuse pour répondre à la pénurie de logements en milieu urbain.
Cette technique permet de créer de l'espace habitable additionnel sans empiéter sur des terrains vierges, une approche essentielle face à l'urbanisation croissante et à la raréfaction des terrains constructibles.
Les avantages de la surélévation
La surélévation est bénéfique tant pour l'environnement que pour les propriétaires. En terme environnemental, elle contribue à la lutte contre l'étalement urbain et permet une meilleure gestion des ressources foncières.
Sur le plan financier, elle offre aux propriétaires une opportunité de valoriser leur bien immobilier. De plus, la surélévation favorise la rénovation énergétique des bâtiments, contribuant ainsi à l'efficacité énergétique et à la réduction des émissions de CO2.
Aspects techniques et législatifs
Les projets de surélévation requièrent une attention particulière aux aspects techniques, comme l'étude de la structure existante et des fondations, et au choix des matériaux.
Sur le plan législatif, ils doivent se conformer aux réglementations locales, telles que le plan local d'urbanisme (PLU) et respecter les lois en vigueur, notamment la loi SRU et la loi Alur.
Surélévation d'une maison
Pour les maisons individuelles, la surélévation offre une alternative pour agrandir l'espace de vie sans empiéter sur le jardin ou les espaces verts. Cette option nécessite une étude approfondie de la structure existante et un design soigneusement planifié pour assurer l'harmonie entre l'ajout et l'architecture originale de la maison.
Une solution en matière de rénovation énergétique
La surélévation peut financer des travaux de rénovation énergétique grâce à la valorisation du droit de construire. La législation actuelle, visant la zéro artificialisation des sols, a modifié les règles de surélévation dans les copropriétés.
Les coûts de surélévation, qui peuvent varier entre 3 000 et 4 500 euros HT/m2, sont plus élevés que pour une construction classique, en raison des travaux en milieu occupé et des difficultés d’acheminement des matériaux.
En cas de surélévation réalisée par un promoteur, les parties communes sont rénovées, améliorant ainsi le standing de l'immeuble. Les dispositions fiscales actuelles permettent d'exonérer d'impôt sur la plus-value les sommes versées aux copropriétaires, rendant ce processus encore plus attractif.
Rôle du Géomètre-Expert dans la surélévation
Dans le cadre d'un projet de surélévation, l'intervention d'un Géomètre-expert est essentielle, notamment en milieu occupé où la complexité est accrue en raison de la méconnaissance de la qualité du bâti existant et des contraintes de réalisation du chantier.
Aspects techniques
Le Géomètre-Expert collabore avec l'architecte, les bureaux d'études et le conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE).
Sa première mission consiste à établir des plans détaillés de l'immeuble, incluant le plan masse avec les environnements, les plans des intérieurs de tous les niveaux pour la descente de charges, les plans de façades, de coupes, de toitures et des héberges.
Aspects juridiques
Sur le plan juridique, le Géomètre-Expert travaille en collaboration avec le notaire, l'avocat, le syndic et l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (A.D.I.L.).
Un de ses rôles principaux est de proposer à l'Assemblée Générale des copropriétaires une modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Gestion des droits à construire
Les droits à construire associés à la surélévation sont considérés comme des droits accessoires aux parties communes, conformément à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Le Géomètre-Expert joue un rôle fondamental dans la privatisation et la cession de ces droits.
Pour permettre la cession, il faut constituer des lots de copropriété ou un lot transitoire incluant le droit de construire, plus précisément la partie privative, et une quote-part de parties communes, ou de parties communes spéciales.
Ces lots doivent respecter la réglementation en vigueur et les dispositions particulières du règlement de copropriété, afin de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.